市场仍陷混沌 双北房市预售推案规模两极 中小型个案拚现金流

2026 年下半年双北预售市场规模两极化，市场逾 100 亿元以上指标案与 50 亿元以下中小案并立。信义房屋 (9940-TW) 旗下信义代销，百亿大案凭区域亮点与品牌力冲高房价、卖长期价值；基地 7879 坪的南港之星属最大规模推案，而中小案则以小坪数、低首付催买气，抢攻首购现金流。

信义代销永续研展组协理童莉婷进一步分析，百亿大案仰赖区域亮点、品牌实力与大型社区规划，提升产品稀有性与长期持有价值，支撑高基期房价；50 亿元以下的中小型个案则着重小坪数、低首付，以资金弹性换取购屋可行性，提高买方进场意愿。

台北市南港之星是本波双北规模最大的推案，全案採複合式开发，总销约 600 亿元、基地面积达 7,879 坪，规划 16- 45 坪，并提供轻装修。南港在东区门户计画及科技产业聚落带动下，居住与就业需求同步增长。

受惠于科技业发展题材，北士科也成为台北市下半年最受瞩目的推案战区。璞真映辉拥有水岸首排景观，预期成交价格再度创下区域新高。北市个案透过核心地段、产业前景、景观条件、品牌、建筑设计及结构安全，强化产品稀有性，说服买方接受较高单价。

新北市逾 100 亿元大案分布于中和、新店、林口及泰山，呈现一区一题材的多核心市场。林口由亚昕建设 (5213-TW) 推出擎天赋域规划 32 层地标双塔、2-4 房完整产品线，结合周边产业聚落发展，强化区域住宅需求支撑；新店昇阳央北案搭上捷运十四张联开题材，以品牌建商、大基地、高楼景观，锁定换屋客群。

相较百亿案着重区域亮点，50 亿元以下个案更重视价格条件、产品配置与付款方式，精準对位目标客群。板桥预售推案缦庭吾境位于江翠北侧重划区 A、B 区，基地近千坪，规划 21-43 坪产品，并面向逾 2 公顷公园绿地。相较于板南线沿线指标建案凭藉捷运机能与核心区位优势，成交单价已突破百万元，A、B 区因与捷运站距离较远，房价相对亲民，可望以大基地、多元坪数及景观条件，承接自住需求。

三重市场最能反映首购型产品的竞争方式，推案普遍採取小坪数、低首付及延后付款。星河帝宝规划 15-30 坪，主打 3% 低首付，解决自备不足问题；悦田吾澍规划 17-29 坪，并提供结构工程 0 付款，保留充裕现金流，降低年轻家庭进场压力。

童莉婷分析，大量体推案的房市百亿元大案，虽拥有千坪基地，产品规划仍以 45 坪内的中小坪数为主。建商利用大基地创造景观、公设与完整社区环境，同时控制单户总价、扩大可承接客群。未来个案能否顺利去化，不只基地条件与区域题材有独特优势，更取决于产品坪数、总价及付款节奏，是否贴近购屋族负担能力。