永庆观察七都房价「跌不下去」回稳！叶凌棋：逾 4 成民众考虑卖股转房

永庆房屋今日召开第三季房市展望，业务总经理叶凌棋表示，受惠台股屡创新高，资本市场财富效果发酵，观察第二季成屋房价已全面回稳且交易量回温，预估第三季将呈量小增价平格局，并调查逾 4 成民众正考虑获利了结卖股转房，其中新竹县市、台北市、台中市最愿意转投入房市。

叶凌棋表示，根据政大永庆即时房价指数显示，台股屡创新高，目前市场仍以自用、置产为主力，房价呈现回稳态势，而进一步观察七都房价指数变化，季增均在 1% 之内，季增幅介于 0.3% 至 1% 之间。

叶凌棋指出，根据内政部实价登录资料统计，观察 2020 年至 2026 年预售屋与中古屋的平均单价发现，七年间七都预售屋价格大涨，而中古屋房价涨幅相对和缓，让七大都会区预售屋与中古屋价差幅度出现逐年扩大的趋势，创近七年新高纪录。

叶凌棋进一步指出，观察七都 2026 年预售屋与中古屋价差幅度发现，台中价差逾八成最多，较 2020 年有明显增长，显示价差持续拉开差距，而台南、高雄也有约七成左右的价差，桃园差幅不到五成，相对和缓。

叶凌棋分享，观察今年前 4 月预售屋交易量缩近三成，但预售价格却持续走高，主要呈现量缩价涨格局，但供给持续累积，累计至今，全台预售建案待售余屋高达 13.7 万户，其中七都待售余屋量就占 11.5 万户，占全台比重达 84%，显示七都成为待售余屋主战场，卖压沉重。

叶凌棋说明，这波卖压主要是受到第七波选择性信用管制持续影响，近两年预售屋交易冷清，从七都预售建案待售余屋量来观察，假设去化速度与 2025 年相当，以 2025 年全年预售交易量来换算，台南、高雄的待售余屋量需要 6 年以上的时间才能完全去化。

叶凌棋预估，根据永庆成交数据观察，上半年成屋市场交易量较去年同期量增 5%，但建物买卖移转栋数却量缩，显示成屋市况已出现明显与建物买卖移转栋数脱钩的迹象，并受惠经济稳健成长、出口畅旺及台股高档震荡，预估第三季成屋市场呈现量小增价平格局。

叶凌棋强调，观察今年前 5 月全台建物买卖移转栋数年减 5.1%，预估今年上半年建物买卖移转栋数预估年减 4~5%，若依目前市况推估，下半年建物买卖移转栋数仍将受到整体经济情势、新屋交屋与房市政策影响，预估今年建物买卖移转栋数约 25.1 至 26.4 万栋之间，年减 3% 至年增 2%。

股市屡创新高，消费者会考虑将部分资金由股转房吗？永庆房屋业管部协理陈赐杰表示，调查全台有 41% 消费者可能会考虑将股市部分资金转入房市，若进一步观察七大都会区，可以发现新竹县市、台北市及台中市的消费者最愿意将股市部分获利转投入房市。

调查主要会选择哪一类型的不动产？陈赐杰表示，主要有 50% 消费者选择套房或 2 房的小坪数住宅，并有 39% 消费者选择 3 房以上的中大坪数住宅。由此可见，目前房市仍以自住需求当道，且中大坪数的换屋需求也有慢慢浮现。

至于影响下半年房市的因素？陈赐杰指出，调查消费者认为房贷紧缩持续、通膨及新房市政策是影响房市的前三重要因素，其中有 63% 消费者认为房贷紧缩持续是重要因素，因为目前银行房贷资源仍相对有限，因此资金面的紧缩仍是消费者认为影响下半年房市的关键。

（首图来源：科技新报）