黑石一天蒸发170亿！川普祭「房市铁腕」这可能只是个开始？

川普正瞄準美国房屋市场，宣布将禁止机构投资者购买独栋住宅。短短几分钟内，黑石集团 (BX-US) 股价周三 (7 日) 蒸发了高达 170 亿美元。

据「capitalwatch」，2020 年疫情初期，投资人发现购屋交易约佔总交易量的 14%。如今，随着市场对购屋族而言越来越难以负担，该比例已升至约 27%。

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因此，美国首次购屋者的中位数年龄已飙升至创纪录的 40 岁。该数字高于 2021 年中位数年龄 33 岁和 1981 年的 29 岁。

但现在的问题变成了：这是大型机构资金买房的结果吗？按投资人规模划分的投资者购屋情况，大型和巨额投资者目前约佔投资者购房总量的 20%。

这意味着这些大型基金仅占美国整体购屋交易量的约 3%。儘管如此，这仍是一个相当可观的数字。

大型机构投资人目前佔独栋住宅购买量的 2-3%，疫情期间，随着利率下降，比例曾高达 4.8%。

但这些购买已完成，无法「撤销」。

这对房价产生的影响预料小于多数人的预期。若削减约 3% 的需求，影响微乎其微，因为需求本身并非癥结所在。

事实上，根据 Reventure 数据，销售需求已降至 40 年来的最低点，仅佔已入住房屋的 4.7%。

需求下降 3% 不会产生太大影响。即使剔除所有投资者购买，个人投资者仍佔当前需求的 70% 以上。目前正面临历史上最低水準的需求。

问题何在？供应量急剧下降，部分原因在于现有投资者的持股比例。

这是利率的产物。目前，现有房主的平均抵押贷款利率约为 4.2%，比目前 30 年期固定抵押贷款利率（约 6.2%）低 200 个基点。

差距从未如此之大，这使得出售房屋在经济上变得毫无吸引力。既然要损失 3% 的房贷贷款，何必卖掉房子？

以下是更多证明供应是问题的证据：自 2005 年以来首次出现，现房售价已超过新房。也就是说：旧的比新的贵，因为没人愿意卖。

许多美国家庭的真正资产已成为疫情期间 2.5% 的抵押贷款利率。目前，约 80% 的借款人支付的利率低于 6%，约 73% 的借款人利率低于 5%。这形成了出售的财务阻碍，必须消除该阻碍才能刺激更多供应。

消除这种阻碍因素的解决方案？降低利率并增加供应量。

现实情况是，美国正面临住房负担能力危机。房价收入比近期突破 4.5 倍，创下自 1950 年代以来的最高水準。

在美国，拥房已成为一种奢侈。