预售屋换约变卖成屋陷阱多！财部提醒：持有期不能併计 小心想避税反遭补45%重税

财政部南区国税局近期频繁接获民众谘询，针对购入预售屋并在交屋后出售成屋的持有期间计算方式提出警告。国税局提醒，由于预售屋与成屋属于不同的交易标的，一旦建案完工并办理所有权移转登记后，持有期间必须归零重新起算。意即等待施工的 3 到 5 年时间完全无法计入成屋持有期。若民众误以为可以併计，在交屋后短期内转手，极可能面临 45% 的最高级距房地合一税，导致投资的获利大幅缩水甚至归零。

随着房市热络，许多预售屋购置者在建案完工后，因个人财务规划或换屋需求选择出售成屋，但却往往在税务计算上踢到铁板。财政部南区国税局表示，自 110 年 7 月 1 日起，预售屋虽已纳入房地合一税 2.0 的课税範围，但法律定义上，预售屋与成屋是截然不同的交易标的。预售屋交易的是权利，而成交屋交易的是房地所有权，两者的持有期间计算逻辑完全不同。

国税局进一步解释，个人若向建设公司购入预售屋，待建筑完工并取得房地所有权后出售，这项行为属于成屋交易。根据所得税法规定，持有期间的起算点必须以成屋完成所有权移转登记日为準，一直计算至出售并完成所有权移转登记日为止。最让购屋族扼腕的是，预售屋签约后的施工期间，依法不得併计入成屋的持有期间。

为了让民众更清楚其中的严重性，国税局分享了一个真实案例。民众小明在 110 年 11 月 11 日与建设公司签约购入 A 预售屋，该建案于 112 年底完工。小明在 113 年 3 月 10 日办理登记，正式取得 A 房地所有权，并于 114 年 5 月 10 日出售。虽然小明早在 110 年就已经出钱买房，但国税局认定其成屋持有期间仅为 1 年 2 个月（113 年 3 月 10 日至 114 年 5 月 10 日）。

由于持有期间未超过 2 年，小明必须适用高达 45% 的重税税率。如果小明误以为可以从 110 年起算，进而误判税率为 20% 或 15%，最终将面临鉅额的税金补缴压力。这类错误在目前的成屋交屋潮中屡见不鲜，不少屋主在计算出场获利时，往往忽略了这项法规细节。

国税局再次提醒所有纳税义务人，房地合一税的申报期限为房屋、土地完成所有权移转登记日之次日起 30 日内。购屋族在进行房地产交易规划前，务必彻底了解持有期间的计算规则。尤其是从预售转成屋的案件，一定要确认产权登记日期，以免因为误算持有期间而落入高税率陷阱，不仅没赚到房价增值，还得倒贴重税。