7.28%！美国房贷创近3年新高 购屋族每月多付276美元
美国房贷利率持续飙升，房地美(FMCC)1日公布的最新数据显示，截至10月1日当週，美国30年期固定房贷平均利率由前一週的7.03%跳升至7.28%，单週大涨25个基点，创下2022年10月以来最大单週升幅，同时也是2023年11月22日以来最高水準，连续第6週上升。去年同期30年期房贷平均利率为6.34%，显示一年内已上升94个基点。
15年期固定房贷利率也同步攀升，由前一週的6.42%升至6.60%，远高于去年同期的5.55%。房地美的调查主要针对传统、符合贷款规模限制、20%自备款且信用条件良好的购屋贷款，因此实际借款人取得的利率可能因信用、贷款金额、自备款及其他条件而高于或低于这项平均值。
房贷利率这波快速上升，已让美国购屋族的负担明显增加。以40万美元、30年期固定房贷计算，利率由今年2月底的5.98%升至目前7.28%，每月本息支出大约增加276美元。房贷成本快速攀升，也使部分潜在买家选择延后购屋，进一步压抑原本已经偏弱的住宅市场需求。
最新房贷申请数据已反映这项压力。美国抵押贷款银行协会(MBA)9月30日公布，截至9月25日当週，全美房贷申请量经季节调整后较前一週下降6%，再融资申请量下滑9%，较去年同期更大减56%；购屋贷款申请量则较前一週下降4%，未经季节调整的购屋申请量较去年同期下降14%。MBA指出，房贷申请量已降至2025年以来最低的週度水準之一。
在利率急升之下，部分借款人也开始转向浮动利率抵押贷款(ARM)。MBA数据显示，截至9月25日当週，ARM占全部房贷申请比率升至10.3%，创2025年10月以来最高，主要原因是ARM利率约比固定房贷低80个基点，让部分购屋族寻求降低短期融资成本的方式。
房贷利率与美国10年期国债殖利率高度相关，并非单纯跟随联準会政策利率变化。由于30年期房贷本质上是长期融资工具，银行与房贷机构通常会根据10年期美债殖利率及相关市场利差调整定价，因此当长天期公债遭到抛售、殖利率急升时，房贷成本也会受到直接影响。
近期美国债券市场正经历剧烈抛售。10年期美债殖利率10月1日一度升至5.34%，创2002年以来最高水準，虽然盘中后段因投资人逢低承接而回落至约5.26%，但整体殖利率仍处于2000年代初期以来罕见的高档。
长天期美债殖利率飙升的背后，包含能源价格上涨重新推升通膨疑虑、美国经济活动仍具韧性，以及政府庞大融资需求等因素。9月美债市场出现今年以来最剧烈的季度殖利率上升之一，市场开始重新评估未来通膨及利率路径，进而推升长天期公债要求的殖利率溢价。
中东战事也成为近期利率上升的重要背景。美国与以色列自今年2月底对伊朗发动攻击后，能源供应受到冲击，原油价格大幅上升，市场担心能源成本将透过汽油、运输及生产成本传导至整体物价。能源价格重新成为通膨风险来源后，债券投资人要求更高殖利率以补偿未来通膨的不确定性，进一步推高美债殖利率及房贷利率。
美国政府财政赤字及持续的国债供给同样受到市场关注。当政府需要大量发行公债筹措资金时，市场必须吸收更多长天期债券；若投资人要求更高殖利率才能承接新增供给，债券价格下跌便会进一步推高整体市场融资成本。
AI与资料中心投资热潮也增加企业对资金的需求。近年大型科技企业及相关基础建设业者大举投入AI运算、资料中心及电力设施，带动企业融资及资本支出需求增加。在政府大量发债与企业资本需求同时偏高的环境下，市场资金竞争加剧，也成为长期利率居高不下的因素之一。
不过，房贷利率升高并不代表联準会一定会升息。联準会主要控制短期政策利率，30年期房贷则受到长天期公债殖利率、通膨预期、金融市场风险溢价及房贷证券化市场等多重因素影响。即使联準会未来调整政策利率，房贷利率也不一定同步、同幅度变动。
目前联準会下一次联邦公开市场委员会(FOMC)会议预定于10月27日至28日举行。市场将密切观察通膨、就业及能源价格变化，以及长天期美债殖利率是否持续处于高档。
房市方面，高利率正在与房屋价格偏高、房源不足等问题形成双重压力。对已持有低利率房贷的屋主而言，出售房屋后重新购屋可能意味着必须接受明显更高的融资成本，因此部分屋主倾向继续持有现有房产，限制市场上的房屋供给。
另一方面，首次购屋族及需要再融资的借款人受到的冲击更为直接。MBA数据显示，再融资申请量较去年同期大减56%，而购屋申请量也比去年同期低14%，显示目前的高利率环境已经同时压缩购屋与再融资两大市场。
美国房市因此面临利率与需求互相牵制的局面。房贷利率持续突破7%，会降低购屋族的负担能力并推迟部分需求；但如果需求降温速度快于房屋供给增加，房价又可能维持韧性，使市场难以透过房价大幅修正来抵销融资成本上升。
今年2月底，30年期房贷平均利率曾短暂降至5.98%，创2022年底以来最低，之后却在半年多时间内重新升至7.28%。如今利率不仅回到7%以上，更达到近3年高点，意味着美国住宅市场原本期待的融资环境改善尚未出现。
接下来美国房市能否止跌，关键仍在长天期美债殖利率、通膨与能源价格走势。如果10年期美债殖利率维持5%以上，房贷利率短期内很难大幅回落；反之，若通膨压力减弱、债券市场抛售降温，长天期殖利率回落，房贷成本才可能重新获得下降空间。
在目前利率快速上升、房贷申请量同步下滑的情况下，美国住宅市场的交易量及购屋负担能力将持续受到压力，而房贷利率是否能从接近3年高点回落，也将成为第四季美国房市及消费需求的重要观察指标。